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빌라 전세사기가 많아서 월세를 내면 안전하다고 생각하는 경우가 있지만 이런 월세를 계약해서 월세보증금을 낼 때 임차인에게 유리한 보증금 상한선이 있다고 합니다. 그것은 바로 최우선변제라고 하는데 이에 대해 알아본 내용을 정리해 보았습니다. 빌라 전세사기가 많아서 월세를 내면 안전하다고 생각하는 경우가 있지만 이런 월세를 계약할 때에도 그리고 등기부등본에서 과거내역을 확인해 봐야 하는 이유에 대해 알아본 내용을 정리해 보았습니다.
1.임차임이라면 알아야 할 ‘ 최우선변제’
최우선변제는 임차임이 보증금을 지급하고 살던 집이 집주인의 재정문제 때문에 경매로 넘어가게 되면 낙찰 금액 중에서 먼저 설정 되어있는 은행 대출 근저당권 금액이 아무리 많이 있더라도 그 보다 먼저 최우선해서 임차인의 보증금 중 일정액을 최우선으로 임차인에게 먼저 배당해주는 제도라고 합니다.
임차인이‘최우선변제’를 받으려면 알아야할 2가지 조건
첫 번째,전입신고와 점유. 경매가 개시되기 전까지 해당 주택에 전입신고와 점유를 해서 대향 요건을 구비하고 있어야 한다고 합니다. 점유란 그 집에서 이사를 해서 살거나 살지 않더라도 그 집의 비밀번호를 나 혼자만 알고 있으면 점유가 인정된다고 합니다.
두 번째, 지역별로 정하고 있는 일정 보증금 이하로 보증금 설정. 지역별로 정하고 있는 일정 보증금이하로 소액임차인에 해당되어야지만 최우선 변제를 받을 수 있다고 합니다. 전세나 월세 계약하기 전에 계약하려는 보증금이 최우선변제를 받을 수 있는 소액임차인 범위에 해당하는지 미리 확인을 해 봐야 한다고 합니다.
최우선변제를 확인하는 방법은 포털사이트에서 1)인터넷등기소를 검색해서 들어가서 2)소액임차인 범위안내를 클릭해서 3)전국 각 지역이 나오면 계약하려는 집의 위치와 시, 도를 선택해서 해당 지역에서 정하고 있는 소액임차인의 보증금 범위와 최우선변제 금액까지 확인을 할 수 있다고 합니다.
계약할 집이 서울이라면 서울에서 정하고 있는 소액임차인 보증금 범위는 1억6천5백 만 원이하라고 합니다. 내 보증금이 1억6천5백 이하라면 최우선변제 금액은 최대 5천5백만 원까지 먼저 배당을 해준다고 합니다. 그러나 만약 보증금 1억 7천이라면 소액임차인 보증금 범위를 초과해서 최우선변제를 한 푼도 받을 수 없다고 합니다.
여기서 더 주의할 점은 소액임차인에 해당되는지 보증금 범위를 확인 할 때 기준시점까지 확인을 해 봐야 한다고 합니다. 물가가 오르듯이 소액임차인의 보증금 범위도 조금씩 상향이 된다고 합니다.
예를 들어 보증금 1억에 월세20만원 빌라를 23년 12월에 보증금 1억에 월세20만 원으로 계약을 했다면 현재 서울에서 소액 임차인 보증금 범위 1억6천4백 이하에 해당이 되면서 5천 5백까지 최우선 변제를 받을 수 있다고 합니다.
하지만 여기에서 놓치고 있는 부분이 있다고 합니다. 월세로 들어가는 빌라가 2016년 1월에 집주인이 은행에 3천만 원을 대출받고 근저당권이 설정되어 있다고 한다면 근저당권으로 인하여 소액임차인 보증금 범위를 정하는 기준시점은 계약하고 입주하는 23년 12월 시점이 아니고 최초 근저당권이 설정된 달이 기준시점이 된다고 합니다. 그래서 2016년 1월에 근저당권이 설정이 되었으니 그 시점에 소액임차인에 해당이 되어야만 최우선변제를 받을 수 있다고 합니다. 2016년 1월에 소액임차인 보증금 범위는 9천5백이하이고 소액임차인에 해당이 되면 최대 3천2백까지 최우선변제를 받을 수 있다고 합니다. 하지만 23년 12월 임차임이 계약하는 보증금은 1억 원이니 근저당권 설정 당시 소액임차인 보증금 범위 9천5백만 원을 초과해서 최우선변제를 한 푼도 받을 수 없게 된다고 합니다.
최우선변제의 조건이 전입신고와 점유 그리고 기준시점을 잘 모르면서 부동산 계약을 할 때 공인중계사가 소액임차인 범위에 해당돼서 최우선변제를 받을 수 있다는 공인중개사의 말을 믿으면 안 된다고 합니다. 기준시점이 되는 근저당권 설정 날짜를 확인 할 때는 등기부를 발급해서 을구에 근저당권 접수 날짜를 확인해서 그 기준시점에서 정하고 있는 소액임차인 보증금 범위이내에서 계약을 해야 하고 , 근저당권이 없다면 계약하고 입주하는 그 시점의 소액임차인 보증금 이내로 계약을 해야 최우선변제를 받을 수 있다고 합니다. 근저당권이 설정된 발을 기준시점으로 정하는 이유는 최우선변제 금액은 시간이 지날수록 높아지는데 기준시점을 임차임이 계약하는 시점으로 정하게 되면 높아진 최우선변제 금액 때문에 예전에 돈을 빌려준 근저당권자가 경매에서 배당받는 금액이 적어지기 때문에 피해를 볼 수밖에 없기 때문에 기존의 근저당권자의 권리를 보호하기 위해라고 합니다.
만약 살고 있는 빌라가 경매로 넘어가게 된다면 경매가 개시되기 전까지 전입신과와 점유를 해서 대항요건을 구비하고, 대항요건만 구비되었다고 법원이 알아서 최우선변제 금액을 배당해주는 것이 아니라 경매가 진행됐을 때 법원에 진정한 임차인이라는 ‘권리신고’를 하고 보증금을 달라는 ‘배당요구’를 해야 최우선변제를 받을 수 있다고 합니다.
2. ‘등기부등본’ 발급 시 과거내역까지 확인해야 하는 이유
집을 구매하거나 임대를 할 때 등기부등본 내역에서 과거내역까지 떼서 확인을 해봐야 한다고 합니다.
예를 들어 한 부동산에 한아파트를 급매로 내 놓는다는 연락을 받아 그 집을 살펴보는데 시세는 3억을 내놓아도 충분히 팔 수 있는 매물이었는데 2억 5천으로 저렴하게 매물을 내 놓았는데 집을 살펴보니 소위 로얄동 로얄층 인데다 인테리어도 다해 놓은 아파트를 시세보다 저렴하게 집을 내놓은 점 너무 이상해서 등기부등본을 확인해 보았다고 합니다.
이 아파트 매물은 집을 살 때 은행에서 대출받은 근저당권부터 고금리 대부업체에서 돈을 빌린 근저당권도 있어 압류와 가압류가 들어온 상태의 매물이었다고 합니다. 그래서 그 금액을 다 계산을 해보니 갚은 돈이 2억이 넘은 상태였고 이 집을 2억5천에 급매로 팔아 빌린 돈을 전부 갚고 나면 남는 것이 거의 없는 그런 사정의 아파트 매물이었다고 합니다.
또한 아파트 매물 등기부를 자세히 보니 이 아파트매물이 이 집의 소유권을 취득한 원인이 상속이었다고 합니다. 기존 소유자가 돌아가서 가족이 상속을 받는 경우가 가끔 있지만 주변의 문의를 통해 알아본 결과 그 집은 ‘흉사’가 일어나 집이었다고 합니다. 몇 달 전에 기존 집주인이 집안에서 안 좋은 일로 고인이 되었다고 합니다. 사회통념상 ‘흉사’로 여겨지는 일이 집에서 일어났다면 이건 부동산 거래에서 중요한 부분에 해당이 되어 당연히 매수인에게 고지할 의무가 있지만 집주인이 이걸 숨기고 계약을 하게 된다면 법적으로 책임을 물어서 계약을 취소할 수도 있다고 합니다.
이 아파트 매물은 나중에 캡 투자자들에 의해 매수가 되어 새로운 매수자에게 매매가 되었다고 합니다. 새로운 매수자는 이 아파트의 흉사에 대해 모르고 매매를 하고 들어온 경우로 결론은 캡 투자자만이 이익을 본 경우라고 합니다.
그래서 집의 등기부등본을 확인 할 때는 현재 유효사항만 체크해서 발급을 하지 말고 말소사항포함으로 해서 발급을 받아서 그 집의 과거 소유자 변동 내역부터 그 동안 설정되고 말소됐던 모든 권리와 현재 유효한 권리까지 확인 해 볼 수 있으니 계약 할 때 꼭 참고해야 한다고 합니다. 등기부를 확인해 봤더니 현재 소유자가 상속으로 취득을 했거나 무언가 석연치 않는 부분을 발견했다면 계약을 담당하는 공인중개사에게 적극적으로 확인을 요구해야 한다고 합니다. 석연치 않는 부분들이 있다면 관리사무소나 아파트 상가 사장님들에게 살짝 문의를 해보는 것도 좋은 방법이라고 합니다.